Promotion immobilière. Les différentes étapes et les dangers représentés par la survenance éventuelle d'une procédure collective.

06/09/2018
Professeur Agrégé des facultés de droit. Fondateur de la revue des procédures collectives
B. SOINNE
(Professeur Agrégé des facultés de droit. Fondateur de la revue des procédures collectives)

La procédure de promotion immobilière, qu'il s'agisse de maisons individuelles ou collectif est une opération assez complexe. Une première étape est  l'acquisition du foncier. Un avant-contrat est généralement rédigé et il est rappelé que les promesses engageant une personne physique avec un aménageur pour une durée supérieure à 18 mois doivent revêtir la forme authentique sous peine de nullité.

Le contrat de vente doit être régularisé lorsque toutes les conditions suspensives ont été levées. Une attention particulière doit être réservée à la libération du terrain par le preneur en place. Celui-ci doit renoncer à son droit de préemption mais aussi signer l'engagement de libération du terrain.

Une étape suivante est constituée par l'existence d'un contrat préliminaire de revente. La notification relative au délai de rétractation est effectuée par le promoteur ou par le cabinet notarial. À réception du contrat de réservation signé par l'acquéreur un courrier est adressé à celui-ci précisant le nom du collaborateur en charge du dossier au sein de l'étude notariale.

L'étape suivante est la préparation de l'acte constitutif de l'ensemble immobilier. C’est généralement un dépôt de pièces. L'acte constitutif de l'ensemble immobilier est celui qui va contenir tous les éléments nécessaires à l'édification juridique du programme immobilier. Il doit être librement consultable par les acquéreurs et l'acte de VEFA fait renvoi à celui-ci.

Il reste enfin lorsqu’un acquéreur s’est présenté la préparation et la notification des actes de vente, la matrice de l'acte de vente est souvent établie par un notaire après vérification avec le promoteur de l'existence de tous les documents indispensables. Les projets d'actes de vente et de prêts sont ensuite rédigés en relation avec le promoteur. Ce projet en l'état futur d'achèvement est notifié à l'acquéreur après signature de l'acte constitutif du lotissement et de l'état descriptif de division et règlement de copropriété. La quote-part du prix de vente doit correspondre à un achèvement effectif des travaux selon l'échéancier prévu par le Code de la construction et de l'habitation et l'attestation d'avancement des travaux étant précisé que des appels de fonds intermédiaires peuvent être prévus.

Il faut qu'intervienne la signature des actes de vente en VEFA. La signature a lieu en présence du promoteur. Le jour de la signature il doit être remis une attestation de propriété au client et au promoteur, une note récapitulative des sommes qui seront virées au promoteur.

Ce schéma on le constate est assez complexe. Qu'arrive-t-il si au cours de ce périple l'un des participants à celui-ci fait l'objet d'une procédure collective. Il faut confronter le schéma intervenu à l’article 1583 du Code civil : « elle (la vente) est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dés que l’on ait convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Ainsi on a connu une telle situation qui a entraîné pour l’acquéreur une dispense de paiement du prix et pour le vendeur une obligation de transférer la propriété. On aura très certainement l’occasion de reprendre ce litige qui fait l’objet actuellement d’un débat judiciaire auprès d’une Cour d’appel.

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